miercuri, 21 septembrie 2011

PUNCT DE VEDERE REFERITOR LA O NOUA LEGE APLICABILA IN DOMENIUL IMOBILIAR

PUNCT DE VEDERE IN LEGATURA CU PROIECTUL „LEGII AGENTULUI SI CONSULTANTULUI IMOBILIAR”

UNIUNEA NATIONALA A AGENTILOR IMOBILIARI, isi prezinta pe această cale punctul său oficial de vedere în legătură cu un demers legislativ recent şi care a şi dus la formarea unui Grup tehnic de lucru pe lângă Mnisterul Dezvoltării regionale şi Turismului, în vederea elabăorării unui proiect de lege in acest sens..
Prin prisma unor participanţi la piaţa imobiliară s-a creat falsa impresie că este necesară un nou act normativ care să „reglementeze” piata imobiliară. Din urmatoarele motive se va vedea că un nou act normativ nu este necesar, iar apariţia oricărui asemenea act va genera blocaj, derapaje spre monopol şi restrângerea liberei concurenţe in dauna consumatorilor de servicii imobiliare.

1. Considerăm că nu se justifică reglementarea activităţii de intermediere şi consultanţă imobiliară, prin prisma legislaţiei europene existente în domeniu, inclusiv prin referire la  Standardul European ER 15733, privitor la serviciile imobiliare.
 Un Standard emis de o autoritate neteritoriala (fie el si European, deci) nu este un document care este aplicabil legislatiei nationale.

Directiva 2005/36/CE, referitoare la recunoaşterea calificărilor profesionale, precum şi Directiva 2006/123/CE, referitoare la serviciile în cadrul pieţei interne.
sunt transpuse în legislaţia naţională, prin legea nr. 200/2004, privind recunoaşterea diplomelor şi calificărilor pentru profesiile reglementate în România, iar Directiva 2006/123/CE este transpusă în legislaţia naţională prin O.U.G. nr. 49/2009, privind libertatea de stabilire a prestatorilor de servicii şi libertatea de a furniza servicii în România.

2. Considerăm că reglementarea activităţii de intermediere şi consultanţă imobiliară nu se justifică din punctul de vedere al legislaţiei interne în vigoare.   

În acest sens, precizăm următoarele:

2.1. O.U.G. nr. 49/2009, privind libertatea de stabilire a prestatorilor de servicii şi libertatea de a furniza servicii în România, care transpune în legislaţia românească prevederile Directivei 2006/123/CE a Parlamentului European, conţine următoarele prevederi în cadrul art. 8:
(1) Accesul la o activitate de servicii sau exercitarea acesteia poate fi supus(ă) unui regim de autorizare numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
   a) existenţa unui regim de autorizare este justificată de un motiv imperativ de interes general;
   b) obiectivul urmărit nu poate fi atins printr-o măsură mai puţin restrictivă, în special din cauză că un control ulterior ar fi tardiv pentru a fi, în mod real, eficient;
   c) regimul de autorizare este nediscriminatoriu în ceea ce priveşte prestatorii.
(2) Prezenta secţiune nu se aplică acelor aspecte specifice ale regimurilor de autorizare care sunt reglementate direct sau indirect prin alte acte normative naţionale care transpun acte comunitare.”

Situatia economica stabila actuală nu prezinta un motiv imperativ de interes general care impune un regim de autorizare pentru acest domeniu de activitate.

2.2. Ce prevede Constituţi României în vigoare?

La art. 41 din Constituţia României: „Dreptul la muncă nu poate fi îngrădit. Alegerea profesiei, a meseriei sau ocupaţiei, precum şi a locului de muncă este liberă.”

Ori, având în vedere că, până în prezent, ocupaţia de agent imobiliar se practică în mod neîngrădit, că ea este prevăzută expres în Clasificarea Ocupaţiilor din România, reglementată prin Ordinul INS 856/2011 la codul 333401 – agent imobiliar (broker imobiliar), iar activitatea agenţiilor imobiliare figurează drept cod CAEN 6831 în cadrul Ordinului nr. 337/2007 al INS, o reglementare specială care să supună această activitate unui regim de autorizare, în mod nejustificat, încalcă prevederile art. 41 din Constituţia României, citate mai sus, întrucât reprezintă o îngrădire a dreptului la muncă.   

3. Există în prezent suficiente norme juridice care să reglementeze această activitate, sub toate aspectele sale.

3.1. Ordinul nr. 337/2007 al INS privind Clasificarea Activităţilor din Economia Naţională, reglementeazîă activitatea agenţiilor imobiliare, la codul CAEN 6831 – Agenţii imobiliare. Acestea sunt societăţile comerciale care desfăşoară activităţi de consultanţă şi intermediere imobiliară, care se înfiinţează în prezent conform prevederilor legii nr. 31/1990 cu modificările şi completările ulterioare, privind societăţile comerciale, şi se înregistrează la Registrul Comerţului conform prevederilor legii nr. 26/1990, privind registrul comerţului.   

Ocupaţia de agent imobiliar exercitată de persoanele fizice este reglementată prin Ordinul INS nr. 856/2011, privind aprobarea Clasificării Ocupaţiilor din România – nivel de ocupaţie (şase caractere), la codul COR 333401 – agent imobiliar (broker imobiliar). Această ocupaţie se poate exercita fie în cadrul unei agenţii imobiliare, în temeiul unui contract de muncă, fie pe cont propriu, de către agentul imobiliar persoană fizică autorizată, conform prevederilor O.U.G. nr. 44/2008, privind desfăşurarea activităţilor economice de către persoanele fizice autorizate, întreprinderile individuale şi întreprinderile familiale.

3.2. În ce priveşte contractele de intermediere imobiliară, acestea, chiar dacă sunt contracte de prestări servicii nenumite, beneficiază de reglementare specială conform prevederilor art. 9 ind. 5 şi art. 9 ind. 6 din O.G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, care stabilesc atât clauzele lor obligatorii, cât şi obligaţiile minimale faţă de client ale oricărui agent imobiliar şi oricărei agenţii imobiliare.

În plus aceste contracte, cât şi contractele de consultanţă imobiliară, sunt supuse prevederilor Codului Comercial referitoare la contractul de comision, şi prevederilor Codului civil referitoare la contractul de mandat (cu reprezentare şi remunerat) pentru cazurile în care intermedierea/consultanţa imobiliară are drept obiect încheierea unui contract de vânzare-cumpărare/închiriere civil, precum şi articolele referitoare la efectele contractelor (art. 969 şi urm.), care reglementează: principiul forţei obligatorii a contractelor, principiul irevocabilităţii contractelor şi principiul relativităţii efectelor acestora.

3.3. În fine, în ce priveşte răspunderea persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activitatea de intermediere şi consultanţă imobiliară, aceasta derivă din contractele încheiate cu clienţii fiind reglementată în cadrul acestora, iar în măsura în care se săvârşesc contravenţii sau infracţiuni în desfăşurarea acestei activităţi, se vor aplica prevederile legii contravenţionale sau penale în vigoare la momentul săvârşirii acestor fapte.

4. Protectia Consumatorului de servicii Imobiliare
 Suntem intrutotul de acord ca protecţia consumatorului este un segment vital al economiei şi susţinem  instituţiile statului în această direcţie- Legislaţie Protecţiei Consumatorului - O.G. nr. 21/1992 şi mai ales OG 174 /2008 conţin norme imperative, certe şi clare privind protecţia consumatorilor de servicii de intermediere/consultanţă imobiliară.

5. Considerăm că reglementarea unor condiţii restrictive pentru accesul în „profesia” de agent imobiliar duce la monopolizarea pieţei de către un grup care va fi agreat în acest sens de către organizaţia profesională/autoritatea publică stabilită prin lege, ceea ce va transforma piaţa intermedierilor/consultanţei imobiliare într-una neconcurenţială, aducând astfel grave prejudicii intereselor consumatorilor de servicii de intermediere/consultanţă imobiliară.
  

5.1. Semnalăm totodată pericolul de a se ajunge în situaţia neplăcută ca, existând o singură organizaţie profesională a agenţilor imobiliari, aceasta să impună modelele de contracte şi antecontracte ce pot fi folosite de către agenţii imobiliari şi agenţiile imobiliare, precum şi valoarea comisionului practicat în domeniu, şi să excludă din rândurile sale acele agenţii/acei agenţi care nu vor fi de acord cu astfel de măsuri. Practic se va elimina libera – concurenta (singurul motor de crestere economica) si se va aduce o grava atingere inreselor consumatorului de servicii imobiliare.

În acest din urmă caz, se va ajunge la încălcarea prevederilor legii concurenţei prin crearea unei pieţe de monopol. Reamintim în acest context că o astfel de înţelegere a membrilor aşa-zisei UNAI Brăila, asociaţie fără personalitate juridică şi fără nicio legătură cu subscrisa, dizolvată prin respingerea O.G. nr. 3/2000, şi a membrilor AIP Brăila, care urma să preia membrii acelei UNAI, a fost anulată de către Consiliul Concurenţei prin Decizia nr. 313/22.11.2004, membrii participanţi primind amenzi contravenţionale pentru fapta săvârşită.  

Tot referitor la acest aspect al creării unui organism de control în acest domeniu este de văzut Decizia nr.333/3.12.2002 a Curţii Constituţionale.

5.3. Reamintim pe această cale că O.G. nr.3/2000 (altă încercare de “legiferare” a pieţei intermedierilor/consultanţei imobiliare) a lăsat în urma sa numeroase enigme, legate tocmai de organizaţia profesională ce urma să controleze activitatea agenţilor imobiliari, care în optica acestei reglementări trebuia să fie ARAI, reorganizată drept Uniune Naţională a Agenţilor Imobiliari.

5.3. UNAI a sustinut proiectul de Lege elaborat de Camera de Comert Imobiliar din Romania, un proiect echilibrat care sprijinea libera concurenţă, dar la care MDRT (pe atunci  Ministerul Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului) , prin adresa nr. 9163/GH.D/23.01.2006, opinia că o astfel de reglementare nu are obiect, întrucât activitatea imobiliară este deja reglementată sub toate aspectele ei prin legislaţia în vigoare, şi în plus, prin acordarea  atribuţiilor de supraveghere şi control ale acestei activităţi unei singure organizaţii a agenţilor imobiliari, se va ajunge la crearea unei pieţe de monopol, la fel cum era preconizat şi în cazul O.G. nr. 3/2000, act normativ respins ca urmare a caracterului său neconstituţional. 

Faţă de cele expuse punctual mai sus, propunerea UNAI, cea mai veche organizaţie a agenţilor imobiliari, este ca toate organizatiile si institutiile implicate in piaţa imobiliară, sa fie interesate de urmarirea procesului general mondial de liberalizare a activităţilor si seriviciilor, de extindere a activităţilor independente, antreprenoriale si nu de restrângerea si controlarea lor. Tarile cu cele mai ridicate performate economice ale momentului (Canada, Norvegia, Singapore, Brazilia, Argentina, Luxemburg, Polonia chiar Belgia – ţară lipsita de un guvern real) sunt ţările in care activitatea economica este susţinută de un cadru legal relaxat si flexibil, in care activitatea statului este prezentă in special prin mesaje pozitive şi sustineri reale, in special cursuri gratuite de formare si reconversie profesională, mici credite nerambursabile necesare startului afacerii, taxe şi impozite mici pentru firmele care angajeaza sau implică persoane care erau până la acel moment asistate social de Stat, spaţii de desfăşurare a activităţii cu chirie mică sau chiar scutită.



Preşedinte                                           Bucureşti
Mariana Iancu                                     


duminică, 5 iunie 2011

U.N.A.I.-Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari














Istoric
UNAI  este o asociatie romaneasca, cu capital integral privat, fondata in anul 2002.

Scopul
 Este de a constribui la consolidarea sistemului economiei de piata in Romania si de a promova si apara interesele legitime ale agentilor imobiliari din Romania"


a. militeaza pentru cresterea prestigiului social al agentului imobiliar
b.actioneaza pentru adoptarea unei legislatii economice care sa consolideze proprietatea privata, ca prinicpiu fundamental al unui sistem economic bazat pe economia de piata si pentru aplicarea si respectarea acestuia in activitatea practica;
c. acorda sprijin moral, logistic si material membrilor Asociatiei;
d. constituie fonduri de solidaritate;
e. sprijina nstitutiile statului in rezolvarea unor probleme de maxima urgenta, c caracter national;
f. actioneaza impotriva concurentei neloiala;
g. colaboreaza cu institutii publice sau private, cu asociatii similare din tara si din strainatate, in probleme de interes comun;
h. organizeaza intalniri ale membrilor Asociatiei cu oameni de afaceri din intreaga lume;
i. sprijina initiative si actiuni care raspund scopului si intereselor oamenilor de afaceri din Romania;
j. elaboreaza codul deontologic al agentului imobiliar si promoveaza principiile acestuia;
k. actioneaza prin toate mijloacele legale pentru stabilirea unor relatii juste si echitabile intre categoriile socio-profesionale;
l. editeaza ziar si/sau revista proprie;
m. propune proiecte de acte normative urmand procedurile legae;
n. acorda licente si atestate pentru membrii sai

Clientii nostri

Clientii nostri sunt atat persoane fizice cat si juridice ce provin de pe piata autohtona si internationala.
In vederea indeplinirii scopului mai sus amintit Asociatia isi propune:
StructuraUNAI   este structurata pe doua departamente .
Primul department este specializat pe realatia cu investitori mici si mijloci.
Al doi-lea department opereaza tranzactiile cu clientii mari sau organizatiile multinationale.


Tipurile de operatiuni
Baza oricarei activitati economico – social – culturale este axata pe o structura de problematica imobiliara care implica translatiuni de proprietate in diverse variante juridice:

- vanzari
- cumparari
- schimburi
- asocieri
-concesiuni
- inchirieri
- leasing
- comodat

UNAI ofera prin intermediul propriilor departamente specializate sau cu sprijinul partenerilor nostri  urmatoarea gama de prestari servicii privind obiective imobiliare:

- promovari proiecte de dezvoltare urbana
- estimari ale valorii de piata
-studii de fezabilitate
-planuri cadastrale
-servicii de intermediere si agenturare imobiliara
-consultanta juridica
-consultanta de piata imobiliara-prognoze

Arie de actiune
UNAI opereaza cu preponderenta in Bucuresti dar acorda sprijin si promoveaza investitii in toate regiunile Romaniei.
De o atentie deosebita beneficiaza investitorii romani care doresc sa investeasca pe piata internationala.

sâmbătă, 4 iunie 2011

UNAI - COMUNICATE de PRESA


COMUNICAT DE PRESA




Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari (UNAI ), supune atentiei publice urmatoarele propuneri de imbunatatire a mediului economic si de afaceri din Romania, in vederea urgentarii depasirii crizei prin care trece tara noastra:


Dezvoltarea unui program de actiune care sa impiedice monopolizarea pietei imobiliare locale si nationale de catre grupuri de interese.


Lansarea in mass-media, de catre aceste grupuri de interese, sub paravanul necesitatii profesionalizarii serviciilor, a unor subiecte de genul “contracte comune standardizate” si a unor “practici operationale standardizate” constituie de fapt premisele unor asocieri de tip cartel.


Solicitam institutiilor Statului sa nu se lase manipulate de catre aceste grupuri de interese in directia intaririi unor practici anticoncurentiale deja existente in piata, prin emiterea unor acte normative de natura a le consolida pozitia dominanta din piata.


Pozitia dominanta din piata a unora dintre operatorii imobiliari duce la cresterea artificiala a costului serviciilor pentru consumatori, nu intotdeauna justificata prin calitatea serviciilor prestate.


Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari acorda intregul sau sprijin institutiilor Statului oferind asistenta si expertiza pe care o detine, in procesul de elaborare a unor acte normative, in asa fel incat acestea sa nu dauneze mediului de afaceri .




Semnat
Presedinte Mariana Iancu


contact
Tel. 0722344161 - presedinte
Tel. 0747058899 – prim vice presedinte
Email. uniuneanationala@gmail.com
Info www.unairomania.blogspot.com

info IMOBILIARE


luni, 23 mai 2011

analize de piata

Analiza Institutul National de Statistica


Institutul National de Statistica a dat joi publicitatii date privitoare la evolutia preturilor pe piata imobiliara in ultimul trimestru al anului trecut, cifrele indicand o scadere la nivel national cu 3,1% fata de trimestrul trei, si cu 13,4% fata de ultimul trimestru din anul 2009.
Spre deosebire de indicii calculati de imobiliare.ro sau alte site-uri de specialitate, care analizeaza evolutia preturilor cerute de proprietari, indicele INS se calculeaza pe baza preturilor declarate la notari, reflectand astfel mai bine realitatea din piata. Totusi, acest indice este corect in masura in care si preturile declarate la notari sunt corecte. Or, multi dintre cei care efectueaza tranzactii declara preturi mai mici pentru a plati taxe mai mici.
Am ilustrat in graficul alaturat evolutia preturilor in ultimele 8 trimestre, click pe imagine pentru marire. Pentru comparatie, am pus pe grafic si evolutia indicelui imobiliare.ro.
Dupa cum se poate observa, in T4.10, preturile de tranzactionare erau cu 13,9% mai mici decat in T1.09, scaderea inregistrata de indicele imobiliare.ro in aceeasi perioada fiind de 26%.
Tot datele INS mai arata ca, in Bucuresti, preturile apartamentelor erau in T4.10 cu 15,8% mai mici decat in T4.09, si cu 18,3% mai mici decat in T1.09. Exceptand capitala, in restul tarii scaderile au fost de 11,4%, respectiv 11,1%.
In ce priveste pretul caselor, acestea au inregistrat scaderi de 12,7% (T4.10 vs T4.09), respectiv 9% (T4.10 vs T1.09).
Sa facem acum o comparatie cu datele prezentate de site-urile de imobiliare in ce priveste evolutia preturilor apartamentelor in Bucuresti in 2010, detalii in graficul alaturat.
Astfel, din care se pare, preturile au scazut anul trecut un procent cuprins intre 10% si 20%, media situandu-se probabil undeva in jurul a 15%.
Aceste diferente destul de mari intre cifrele publicate de diverse surse au la baza si segmentarea tot mai pronuntata a pietei, in sensul ca in zonele bune scaderile au fost mai mici, iar in zonele mai putin bune scaderile au fost mai mari, evolutie ce va continua si in 2011 in conditiile in care cererea se mentine sub oferta, iar cei care au banii necesari achizitiei unei locuinte au si pretentii din ce in ce mai mari.
Interesanta va fi si evolutia din 2011, mai ales daca luam in considerare faptul ca notarii au redus drastic preturile de referinta in Bucuresti, detalii aici.
Personal raman la parerea ca in acest an nu vom vedea scaderi mai mari de 10-15%, procentele putand fi chiar mai reduse pe fondul Primei Case 4 si a usoarei reveniri a economiei.

In urma cu cateva zile a aparut noua grila a notarilor valabila pentru 2011, iar cifrele in cazul Bucurestiului sunt cel putin surprinzatoare.
Astfel, un apartament cu doua camere confort I sporit, construit dupa 1977 si situat pe Bulevardul Unirii, respectiv in centrul capitalei are in grila un pret minim de 38.400 euro, cu 62% mai mic decat in 2010, cand pretul minim era de 102.900 euro, si cu 74% mai mic decat in 2009, cand valoarea de referinta era de 147.000 de euro.
Daca luam in considerare faptul ca asemenea apartamente au o suprafata utila de cel putin 50-60 mp ajungem la un pret minim de 700-800 euro/mp. Conform acelorasi evaluari, in aceeasi zona un apartament confort II cu doua camere are un pret minim de 25.000 de euro, iar unul cu trei camere de 35-36.000 de euro.
In general, preturile din grila au scazut drastic fata de cele de anul trecut, media de scadere fiind undeva in jurul a 40-50%.
In mod normal, atunci cand are loc o asemenea ajustare te intrebi ce s-a intamplat, si incerci sa cauti explicatii. Eu am aruncat o privire asupra evolutiei preturilor din grilele notarilor valabile pentru alte orase mari, iar situatia sta in felul urmator:
- in Timisoara, in zona zero, pretul pe metru patrat in cazul unui apartament cu doua camere construit inainte de anul 2000 este de 990 euro, in scadere cu 10 euro fata de 2010, cand pretul pentru acelasi tip de apartament era de 1.000 euro/mp. Scaderea medie este de 4%, iar cel mai mare procent de scadere este de 10% si se inregistreaza in cazul apartamentelor situate in zona 1, preturile scazand de la 890, la 790 euro/mp.
Si sa nu uitam ca anul trecut Timisoara s-a aflat in topul scaderilor la nivel national, detalii aici.
- in Oradea, pretul minim pentru un apartament cu doua camere situat in centru este de 30-38.000 de euro, egal cu cel de anul trecut;
- in Craiova, pretul minim pe metru patrat a scazut de la 485 euro in 2010, la 465 euro in 2011, scaderea fiind de 4%;
- in Iasi, pretul pe metru patrat a ramas in jurul valorii de 800-900 euro/mp;
- in Bacau, pretul este de 40.000 euro, valoare similara celei de anul trecut;
Cu alt cuvinte, in zonele bune din Bacau sau Oradea preturile sunt similare cu cele din “buricul” Bucurestiului, iar in Timisoara, Iasi sau Constanta sunt semnificativ mai mari. Practic, conform grilei notarilor, Bucurestiul a ajuns unul dintre cele mai ieftine orase din tara din punctul de vedere al valorii proprietatilor!
Unde este logica acestor evaluari si cum este posibil ca in conditiile in care nu s-a intamplat nimic spectaculos anul trecut pe piata imobiliara, preturile la care sunt evaluate locuintele sa scada cu peste 50%?
Marti a fost comunicat si indicele imobiliare.ro pentru ianuarie, iar cifrele arata ca preturile cerute de proprietarii de apartamente in Bucuresti au ramas constante fata de decembrie, pretul mediu pe metru patrat fiind de 1.157 euro. La nivel national, pretul mediu pe mp a scazut cu 0,2% si a ajuns la 1.031 euro/mp.
In graficul alaturat se poate observa evolutia pretului mediu in Bucuresti in ultimii doi ani. In decembrie 2008 pretul era de 1.771 euro pe mp, iar acum este cu 35% mai mic. Preturile minime din grilele notarilor au scazut insa cu peste 70%.
Consecinte
Se stie ca, pentru a plati taxe mai mici, persoanele fizice care cumpara apartamente declara deseori la notari preturile minime, nu cele reale. In conditiile in care preturile minime au scazut la jumatate, ma intreb ce relevanta mai are indexul imobiliar calculat de INS bazat in primul rand pe preturile declarate la notari?
In plus, vor exista situatii absurde de genul celor in care preturile de tranzactionare declarate vor fi de 20-30-40.000 de euro, insa cele reale vor fi cu 50-100% mai mari.
In perioada de boom, una dintre marile probleme pe care le aveau cumparatorii era ca nu existau informatii cat de cat corecte privitoare la preturile reale de tranzactionare. Acum se pare ca intoarcem de unde am plecat. Din pacate, noua grila a notarilor valabila pentru Bucuresti nu va face decat sa sporeasca confuzia pe piata imobiliara.

sursa
http://businessday.ro/