PUNCT DE VEDERE IN LEGATURA CU PROIECTUL „LEGII AGENTULUI SI CONSULTANTULUI IMOBILIAR”
UNIUNEA NATIONALA A AGENTILOR IMOBILIARI, isi prezinta pe această cale punctul său oficial de vedere în legătură cu un demers legislativ recent şi care a şi dus la formarea unui Grup tehnic de lucru pe lângă Mnisterul Dezvoltării regionale şi Turismului, în vederea elabăorării unui proiect de lege in acest sens..
Prin prisma unor participanţi la piaţa imobiliară s-a creat falsa impresie că este necesară un nou act normativ care să „reglementeze” piata imobiliară. Din urmatoarele motive se va vedea că un nou act normativ nu este necesar, iar apariţia oricărui asemenea act va genera blocaj, derapaje spre monopol şi restrângerea liberei concurenţe in dauna consumatorilor de servicii imobiliare.
1. Considerăm că nu se justifică reglementarea activităţii de intermediere şi consultanţă imobiliară, prin prisma legislaţiei europene existente în domeniu, inclusiv prin referire la Standardul European ER 15733, privitor la serviciile imobiliare.
Directiva 2005/36/CE, referitoare la recunoaşterea calificărilor profesionale, precum şi Directiva 2006/123/CE, referitoare la serviciile în cadrul pieţei interne.
sunt transpuse în legislaţia naţională, prin legea nr. 200/2004, privind recunoaşterea diplomelor şi calificărilor pentru profesiile reglementate în România, iar Directiva 2006/123/CE este transpusă în legislaţia naţională prin O.U.G. nr. 49/2009, privind libertatea de stabilire a prestatorilor de servicii şi libertatea de a furniza servicii în România.
2. Considerăm că reglementarea activităţii de intermediere şi consultanţă imobiliară nu se justifică din punctul de vedere al legislaţiei interne în vigoare.
În acest sens, precizăm următoarele:
2.1. O.U.G. nr. 49/2009, privind libertatea de stabilire a prestatorilor de servicii şi libertatea de a furniza servicii în România, care transpune în legislaţia românească prevederile Directivei 2006/123/CE a Parlamentului European, conţine următoarele prevederi în cadrul art. 8:
„(1) Accesul la o activitate de servicii sau exercitarea acesteia poate fi supus(ă) unui regim de autorizare numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
a) existenţa unui regim de autorizare este justificată de un motiv imperativ de interes general;
b) obiectivul urmărit nu poate fi atins printr-o măsură mai puţin restrictivă, în special din cauză că un control ulterior ar fi tardiv pentru a fi, în mod real, eficient;
c) regimul de autorizare este nediscriminatoriu în ceea ce priveşte prestatorii.
(2) Prezenta secţiune nu se aplică acelor aspecte specifice ale regimurilor de autorizare care sunt reglementate direct sau indirect prin alte acte normative naţionale care transpun acte comunitare.”
Situatia economica stabila actuală nu prezinta un motiv imperativ de interes general care impune un regim de autorizare pentru acest domeniu de activitate.
2.2. Ce prevede Constituţia României în vigoare.
La art. 41 din Constituţia României: „Dreptul la muncă nu poate fi îngrădit. Alegerea profesiei, a meseriei sau ocupaţiei, precum şi a locului de muncă este liberă.”
Ori, având în vedere că, până în prezent, ocupaţia de agent imobiliar se practică în mod neîngrădit, că ea este prevăzută expres în Clasificarea Ocupaţiilor din România, reglementată prin Ordinul INS 856/2011 la codul 333401 – agent imobiliar (broker imobiliar), iar activitatea agenţiilor imobiliare figurează drept cod CAEN 6831 în cadrul Ordinului nr. 337/2007 al INS, o reglementare specială care să supună această activitate unui regim de autorizare, în mod nejustificat, încalcă prevederile art. 41 din Constituţia României, citate mai sus, întrucât reprezintă o îngrădire a dreptului la muncă.
3. Există în prezent suficiente norme juridice care să reglementeze această activitate, sub toate aspectele sale.
3.1. Ordinul nr. 337/2007 al INS privind Clasificarea Activităţilor din Economia Naţională, reglementeazîă activitatea agenţiilor imobiliare, la codul CAEN 6831 – Agenţii imobiliare. Acestea sunt societăţile comerciale care desfăşoară activităţi de consultanţă şi intermediere imobiliară, care se înfiinţează în prezent conform prevederilor legii nr. 31/1990 cu modificările şi completările ulterioare, privind societăţile comerciale, şi se înregistrează la Registrul Comerţului conform prevederilor legii nr. 26/1990, privind registrul comerţului.
Ocupaţia de agent imobiliar exercitată de persoanele fizice este reglementată prin Ordinul INS nr. 856/2011, privind aprobarea Clasificării Ocupaţiilor din România – nivel de ocupaţie (şase caractere), la codul COR 333401 – agent imobiliar (broker imobiliar). Această ocupaţie se poate exercita fie în cadrul unei agenţii imobiliare, în temeiul unui contract de muncă, fie pe cont propriu, de către agentul imobiliar persoană fizică autorizată, conform prevederilor O.U.G. nr. 44/2008, privind desfăşurarea activităţilor economice de către persoanele fizice autorizate, întreprinderile individuale şi întreprinderile familiale.
3.2. În ce priveşte contractele de intermediere imobiliară, acestea, chiar dacă sunt contracte de prestări servicii nenumite, beneficiază de reglementare specială conform prevederilor art. 9 ind. 5 şi art. 9 ind. 6 din O.G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, care stabilesc atât clauzele lor obligatorii, cât şi obligaţiile minimale faţă de client ale oricărui agent imobiliar şi oricărei agenţii imobiliare.
În plus aceste contracte, cât şi contractele de consultanţă imobiliară, sunt supuse prevederilor Codului Comercial referitoare la contractul de comision, şi prevederilor Codului civil referitoare la contractul de mandat (cu reprezentare şi remunerat) pentru cazurile în care intermedierea/consultanţa imobiliară are drept obiect încheierea unui contract de vânzare-cumpărare/închiriere civil, precum şi articolele referitoare la efectele contractelor (art. 969 şi urm.), care reglementează: principiul forţei obligatorii a contractelor, principiul irevocabilităţii contractelor şi principiul relativităţii efectelor acestora.
3.3. În fine, în ce priveşte răspunderea persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activitatea de intermediere şi consultanţă imobiliară, aceasta derivă din contractele încheiate cu clienţii fiind reglementată în cadrul acestora, iar în măsura în care se săvârşesc contravenţii sau infracţiuni în desfăşurarea acestei activităţi, se vor aplica prevederile legii contravenţionale sau penale în vigoare la momentul săvârşirii acestor fapte.
4. Protectia Consumatorului de Servicii Imobiliare
Suntem intrutotul de acord ca protecţia consumatorului este un segment vital al economiei şi susţinem instituţiile statului în această direcţie- Legislaţie Protecţiei Consumatorului - O.G. nr. 21/1992 şi mai ales OG 174 /2008 conţin norme imperative, certe şi clare privind protecţia consumatorilor de servicii de intermediere/consultanţă imobiliară.
5. Considerăm că reglementarea unor condiţii restrictive pentru accesul în „profesia” de agent imobiliar duce la monopolizarea pieţei de către un grup care va fi agreat în acest sens de către organizaţia profesională/autoritatea publică stabilită prin lege, ceea ce va transforma piaţa intermedierilor/consultanţei imobiliare într-una neconcurenţială, aducând astfel grave prejudicii intereselor consumatorilor de servicii de intermediere/consultanţă imobiliară.
5.1. Semnalăm totodată pericolul de a se ajunge în situaţia neplăcută ca, existând o singură organizaţie profesională a agenţilor imobiliari, aceasta să impună modelele de contracte şi antecontracte ce pot fi folosite de către agenţii imobiliari şi agenţiile imobiliare, precum şi valoarea comisionului practicat în domeniu, şi să excludă din rândurile sale acele agenţii/acei agenţi care nu vor fi de acord cu astfel de măsuri. Practic se va elimina libera – concurenta (singurul motor de crestere economica) si se va aduce o grava atingere inreselor consumatorului de servicii imobiliare.
În acest din urmă caz, se va ajunge la încălcarea prevederilor legii concurenţei prin crearea unei pieţe de monopol. Reamintim în acest context că o astfel de înţelegere a membrilor aşa-zisei UNAI Brăila, asociaţie fără personalitate juridică şi fără nicio legătură cu subscrisa, dizolvată prin respingerea O.G. nr. 3/2000, şi a membrilor AIP Brăila, care urma să preia membrii acelei UNAI, a fost anulată de către Consiliul Concurenţei prin Decizia nr. 313/22.11.2004, membrii participanţi primind amenzi contravenţionale pentru fapta săvârşită.
Tot referitor la acest aspect al creării unui organism de control în acest domeniu este de văzut Decizia nr.333/3.12.2002 a Curţii Constituţionale care a anulat 35 din cele 41 de articole prezente in OG3/2000 (actualmente respinsa de Parlament).
5.3. Reamintim pe această cale că O.G. nr.3/2000 (altă încercare de “legiferare” a pieţei intermedierilor/consultanţei imobiliare) a lăsat în urma sa numeroase enigme, legate tocmai de organizaţia profesională ce urma să controleze activitatea agenţilor imobiliari, care în optica acestei reglementări trebuia să fie ARAI, reorganizată drept Uniune Naţională a Agenţilor Imobiliari. Fapt care nu s-a petrecut niciodata.
5.3. UNAI a sustinut proiectul de Lege elaborat de Camera de Comert Imobiliar din Romania, un proiect echilibrat care sprijinea libera concurenţă, dar la care MDRT (pe atunci Ministerul Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului) , prin adresa nr. 9163/GH.D/23.01.2006, opinia că o astfel de reglementare nu are obiect, întrucât activitatea imobiliară este deja reglementată sub toate aspectele ei prin legislaţia în vigoare, şi în plus, prin acordarea atribuţiilor de supraveghere şi control ale acestei activităţi unei singure organizaţii a agenţilor imobiliari, se va ajunge la crearea unei pieţe de monopol, la fel cum era preconizat şi în cazul O.G. nr. 3/2000, act normativ respins ca urmare a caracterului său neconstituţional.
Faţă de cele expuse punctual mai sus, propunerea UNAI, cea mai veche organizaţie a agenţilor imobiliari, este ca toate organizatiile si institutiile implicate in piaţa imobiliară, sa fie interesate de urmarirea procesului general de liberalizare a activităţilor si serviciilor, de extindere a activităţilor independente, antreprenoriale si nu de restrângerea si controlarea lor.
Preşedinte Bucureşti
Mariana Iancu
